香港補地價機制作為平衡住房福利與土地財政的重要政策工具，其制度設計本質在於落實土地公有原則，要求業主解除轉讓限制時需按購入時折扣率補回地價差額。此機制雖具備回收公共資源的理論基礎，卻在實務操作中衍生諸多政策矛盾。以2023至2024年居屋超額認購達10至20倍的現象為例，表面上反映市民對資助房屋的高度需求，實則多數完成補價的單位迅速流入私營市場，形成政府持續興建公營房屋卻加劇基層置業困難的弔詭循環。
筆者認為現行補地價程序存在多重結構性缺陷，從估價機制到執行流程皆需檢討。房委會委託測量師行的估價作業欠缺透明申訴管道，業主常面臨估價結果與市場行情脫節卻無從抗辯的困境，更遑論高達6,230港元的申請手續費在放棄補價時全數沒收，形同變相懲罰制度。繁瑣行政流程更衍生時間成本與法律風險，例如兩個月繳費期限若遇市況波動，業主可能被迫承擔重新申請的經濟損失，而未補價轉讓的最高50萬港元罰款及刑責，則凸顯法規與現實需求間的落差。
市場操作層面，補地價制度意外催生獨特的投資策略。部分精明的業主發展出「低價補地價、高價轉售」的套利模式，透過掌握樓市週期在跌市時完成補價程序，待市場回升後實現利潤最大化。金融工具的運用更強化此現象，例如透過按揭套現最高可取得市值七成資金支付補價，高齡業主還能利用「補價易貸款保險計劃」將債務轉嫁繼承人。這種將公共資源私有化的操作，不僅偏離居住權保障初衷，更埋藏金融風險，當銀行估價分歧或利率波動時，可能引發資金鏈斷裂危機。
制度漏洞有機會加劇社會資源分配失衡，租置計劃的短禁售期使公屋住戶得以約三倍槓桿獲利，月入逾六萬的約5%富戶持續佔用公屋，每年卻僅回收約2,500個濫用單位，顯示現行查核機制形同虛設。青年族群在現行制度下面臨雙重困境，居屋單身申請中籤率長期單位數%，補地價市場化更推高置業門檻，形成「政策紅利被既有既得利益者收割，新世代被迫躺平」的惡性循環。
筆者建議改革方向應著眼制度本質的重構，參考如新加坡組屋模式的動態調整機制，將租置單位禁售期從三年延長至八年以上，並適時檢討與時俱進的富戶租金倍數及退場標準。技術層面需提升估價透明度與申訴機制，簡化行政流程並建立手續費彈性退還制度。確立「居住權優先於財產權」的政策思維，透過地價回收比例的動態調整機制，在保障公共資源合理回收的同時，遏止資助房屋成為投機炒作的金融商品，方能真正實現住有所居的社會政策目標。
