香港的補地價制度表面上促進市場流動，實則加劇資源分配不公，形成深刻的世代矛盾。既得利益者多為早年購入居屋的業主，他們透過補價套現獲取巨額利潤，有單位在短短三年內升值四倍，反映制度紅利有嚴重向特定群體傾斜的例子。反觀年輕世代，面對人工超過公屋門檻，居屋超額認購動輒高達數十倍、補價門檻持續攀升的困境，被迫以市價接盤或無限期輪候，進一步陷入置業絕望。
結構性失衡的殘酷現實如2024年居屋單身申請人數超過13萬，但配額僅900個，中籤率低至0.7%，凸顯供需嚴重脫節。與此同時，補價後單位多由投資者承接，導致2025年1月居屋第二市場成交按月暴跌53%，基層購買力急速萎縮。此種「富者愈富、貧者愈貧」的循環，正將香港居住問題推向世代對立的深淵。
筆者認為破解補地價制度的結構性矛盾，需同步推動短期止血方案與長期戰略重構。短期而言，除推出簡約公屋及青年房屋外，政府應建立優先回購機制，以市價回購補價單位並轉作公屋或新居屋，直接增加基層供應；同時設立青年專屬配額，在居屋銷售中為30歲以下申請者保留約30%名額，將中籤率提升至5%，並實施累積加分制，例如對連續三次落空者加倍第四次抽籤權重，保障長期輪候者的公平機會。
長期改革則需觸及制度本質，調整公營房屋供應比例，從現行的70%公屋、30%資助出售單位，改為60%公屋、30%資助出售、10%首置盤，並針對月入6至10萬港元的青年推出「夾心層專案」，填補政策空白。此外，應立法限制補價流失，規定補價後部份單位日後可由政府強制回購，減少公共資源私有化加劇市場供應緊張。
《長遠房屋策略》雖規劃未來十年興建30.8萬公營單位，但土地開發效率低下，例如洪水橋發展項目從規劃到落成耗時達20年，遠水難救近火。為加速供應，政府需優先引用《土地收回條例》，三年內收回新界1,000公頃棕地，爭取興建三萬間以上公屋或簡約公屋，並結合預製組件工業化（MiC）技術，將建屋週期從五年縮短至三年。
補地價涉及高額資金流動，業主常陷入「呼吸Plan」等高風險按揭陷阱，例如發展商提供初期低息貸款，後期利率卻飆升導致斷供危機。此外，銀行估價若低於房委會標準，業主需自籌差額現金，例如房署估值700萬港元與銀行估價600萬的落差，即需額外支付100萬港元，加重財務負擔。
對此，政府應就業主補價推動多元化融資工具，結合「補價易貸款」與低息私人貸款分散風險，同時修訂高齡業主的債務轉嫁條款，防止「補價易貸款保險計劃」衍生代際剝削。
筆者建議香港房屋政策需在效率與公平間尋求動態平衡。當局應積極推行結構改革，解決市民居住問題。唯有敢於觸碰既得利益，將「分配正義」置於「供應數字」之上，透過立法保障居住權、加速土地開發、強化風險管控，方能重建社會契約，讓每個家庭看見向上流動的希望。
（檢視基於房委會公告、地產研究報告、政府文件及第三方數據庫交叉核實）
