新界北都會區的發展，既背負殖民時代的「丁權」遺產，又面臨全球化下的空間競爭。數據揭示結構性矛盾：丁屋政策導致新界北逾2,000公頃土地零散分佈（地政總署2025年數據），阻礙大規模開發；新田科技城開發犧牲90公頃濕地，區域碳匯能力下降12%（環保署生態評估）。此外，權益失衡問題顯著，21條原居民鄉村獲保留，但68個非原居民村落面臨清拆（立法會鄉郊發展小組報告），凸顯「發展焦慮」與「傳統捍衛」的拉鋸。此種困境需以制度創新重塑共生規則。
筆者認為, 新界北的未來發展可以「權益平衡」「生態韌性」「社區賦權」三維並進。
權益平衡方面，推動「丁廈2.0計劃」，將丁權轉化為「可交易發展權」，原居民可選擇興建傳統丁屋，或將用地置換為高密度丁廈單位並獲額外補償, 既保留「丁權」文化，亦釋放土地潛力。
生態韌性方面，則需重塑開發邏輯。透過「濕地銀行機制」，要求開發商若破壞1公頃濕地，需異地修復或購置2公頃濕地信用額，並由漁護署監管生態補償成效，實現經濟與生態雙贏。
社區賦權層面，培訓原居民及非原居民參與設計「鄉城混合社區」，例如於打鼓嶺試點「前店後居」商住綜合體，保留圍村格局但導入智能物管系統，同步開放公眾諮詢。
發展需分階段推進，兼顧傳統與創新。 於沙頭角推行丁廈2.0及濕地銀行試點，同步修訂《城市規劃條例》授權彈性容積率，並引入房屋經理學會協助制定「鄉郊物管標準」，規範公共空間管理責任。推與深圳共建動生態補償, 擴大區域協同效應。活化新界非遺文化，將圍村祭祀禮節等有條理組織, 結合旅遊業界做好無處不旅遊，又實現文化與經濟共融。 此外，可借鏡東京「產官學連攜」模式，促成科技企業、大學鄉郊研究團隊與鄉事委員會三方合作，將智慧農業、生態旅遊等產業導入新市鎮，創造在地就業機會。
創新監管機制的制度, 以透明且可問責的監管體系去平衡關鍵權益。 由跨領域專家、社區代表及政府官員組成，以動態監督補償土地置換進度與生態補償成效。 積極讓社區參與，深入鄉村收集意見，將居民反饋量化以新思維建設「鄉城混合社區」。
新界北為的未來的重要發展，應適當考慮制度創新將「北都願景」從藍圖化為現實。真正的發展，始於對土地敬畏，終於對多元價值的包容。
（本文數據經立法會文件、環保署報告及第三方研究核實）
