當公屋輪候時間縮短至三年內，並以簡約公屋有效解決過渡性需求，香港房屋政策將進入結構性改革的關鍵時期。筆者期待在那樣的宏觀背景下，港府推動「局部有序釋放公屋價值」的政策以合理分配為核心，並結合市場賦權邏輯，實現「保障優先、靈活釋放」的累進模式。這模式的核心理念為在嚴格監管和公平再分配的基礎上，有序地激活全港公屋資產流動性，既能幫助基層家庭積累財富，善用公共資源，從而實現市場活力與社會利益的平衡。
在累進方案的設計中，首要的是參與資格的嚴格限制，以確保政策的公平性與釋放效益。例如只有居住滿十年且無其他物業的公屋租戶，方可申請如租者置其屋的私有化，以排除短期投機行為。私有化單位在購入後的十年內不得轉售予非合資格買家，而政府則保留優先回購權，並以市價干若折扣為回購基準，進一步防範市場炒作的風險。 在定價機制上，累進方案宜引入階梯式折扣的原則，對低收入家庭提供優惠，例如申請家庭月收入低於中位數50%的可享額外折扣；相反，月收入高於中位數80%的家庭，其折扣率則減少，以確保資源更能向非公屋富戶的群體傾斜。同時，針對青年置業需求，設立專屬措施，配合銀行體系允許30歲以下家庭申請「首置貸款補貼」，提供低於市價的優惠利率，並延長還款期至30年，緩解青年首次置業的壓力。
為了保障方案的可持續性和穩定性，申請者需通過利率上升的壓力測試以管控金融風險，同時貸款成數被限制在市價的60%，以減低斷供風險。此外，針對年長業主，評估推出「終身居住權換按揭」計劃，以允許60歲以上的業主抵押部分產權換取養老資金，但繼承人需償還貸款方可繼承產權，以避免不公平的問題。 政策推行需要完善的監管架構來確保執行的效果與公平性。監管的核心機構當負責監察市場狀況以及政策執行的成效。同時，透明化的估價機制是維持信任的基礎，新增「公屋估價指數」整合銀行、房委會及獨立測量師行的數據按時公開，並允許業主參考市場交易紀錄，從而減少爭議。為若市場波動，應設置警戒線啟動檢討程序及暫停政策，以保證政策的穩定性與靈活性。
累進方案的實施將為香港社會帶來多方面的正面影響。首先，基層家庭將能夠在保有居住權的基礎上，積累財富。其次，市場的活力也將得到適度釋放。若香港執行10年的轉售限制及政府回購權，預計可有效將投機比例控制在較低水平，從而實現市場活力的可控釋放。此外，政府每年亦將增加至少數十億港元計的資金，進一步減輕長期建屋的財政壓力以助力平衡財政預算。為防止政策執行過程中出現偏差，制定多重機制至關重要。首先，限制其在十年內不得參與任何公營房屋交易。其次，供應比例的平衡必須受到嚴格監控，以確保資源釋放不損害原有的保障功能。同時，需加強公眾教育，向市民釐清「居住權保障」與「資產增值」之間的邊界，避免政策被誤解為炒樓，引發社會矛盾。
筆者期待當資助性房屋的階梯真正理順，香港房屋政策的重心從「供應達標」進一步轉向「價值共享」。香港未來通過嚴謹的制度設計去實現累進方案，讓沉睡的公共資產轉化為社會活力資本，幫助基層居民在保有居住安全的同時，推動經濟增長，實現更大的社會目標。社會公平將駕馭市場；並非均貧，而在於共富。香港若能以嚴格監管為前提，置業階梯理順後，有序釋放公屋價值既可貢獻庫房，亦必將為「由治及興」的典範。
（本文數據來源包括房委會年報、新加坡建屋局統計及香港大學經濟研究所。）
