筆者透過房地產投資信託基金（REIT）活化公屋資產的想法，旨在透過創新金融工具平衡市場效率與社會使命。此方案的核心概念在於將部分公屋物業證券化後上市募資，所得資金可重新投入公屋維護、翻新或新建項目，形成資產活化與再投資的良性循環。同時，投資者可透過租金收益獲取回報，政府則保留部分收益用於社會住房發展，既緩解財政壓力，亦強化公共資源的永續性。
以REIT集資不是新做法，過往亦有領展為案例，優勢顯著。首先，香港公屋資產市值估算逾5.8萬億港元，假若將其中10%證券化，便可迅速募集約5,800億港元，加速新公屋建設並改善現有屋邨設施以及庫房。其次，引入專業REIT管理團隊可提升營運效率，例如運用智能物業設施管理系統降低維護成本。此外，方案能吸引注重社會責任投資（ESG）的私人資本，如退休基金或主權財富基金，為公屋發展注入多元資金來源。
然而，方案亦將面臨多重挑戰。社會輿論可能質疑公屋資產證券化形同「變相私有化」，威脅居住權保障。對此，政府暴少需保留51%股權並立法限制REIT用途，確保公共利益優先。租金調整風險亦須審慎處理，例如設定年均漲幅上限（如3%），並研究透過財政補貼減輕低收入戶負擔。此外，公屋租金低於市場水平可能影響REIT收益率，需搭配其他政策以提升投資吸引力，及明確監管框架。
國際經驗可為香港提供借鑑。新加坡透過「組屋儲備金」模式將土地價值納入國家儲備，再以主權基金投資支持住房發展；美國「可負擔住房REIT」則以稅務優惠吸引私人資本，同時嚴格監管租金與租客資格。香港可參考過往REIT經驗收並強化監管機制，避免資本逐利侵蝕社會目標。
為優化方案，筆者建議分階段試點推行，優先選擇新落成公屋，以減少對現有居民的衝擊。政府應保留重大決策否決權，並要求REIT管理者定期發布「社會影響報告」，量化住房供應改善與居民滿意度。
REIT方案為香港公屋政策開闢新路徑，其成功關鍵在於法律框架明確化、租金與收益分配的精密平衡，以及持續的公眾溝通。透過政府主導的混合所有制與社會效益綁定，REIT可轉化為「社會性金融工具」，既釋放資產價值，亦堅守居住正義，為「由治及興」的創新範本。
參考文獻
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